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CAMEROUN - OPINION : LES CHINOIS ONT-ILS LE DROIT DE SE PROCURER DES TERRES AU CAMEROUN ? CE QUE DIT LE DROIT ! AFRIK-INFORM

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05 août 2019

CAMEROUN - OPINION : LES CHINOIS ONT-ILS LE DROIT DE SE PROCURER DES TERRES AU CAMEROUN ? CE QUE DIT LE DROIT ! AFRIK-INFORM

 

C'est une analyse juridique profonde réalisée par Tamkam Guy Armel, docteur en droit des affaires et consultant, sur la question de l'acquisition des terres au Cameroun par les chinois, depuis les années 70, à 2016. Dans cette sortie, le juriste considère que cette actualité qui rejailli fortement devrait poser les jalons d'une profonde réflexion de la part de ses collègues, afin de régler cette question qui pourrait revenir les années à venir. Afrik-inform vous propose ci-après, l'intégralité de la sortie du docteur Armel Tamkam.

Par TAMKAM Guy Armel, Docteur en droit des affaires, consultant, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

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Le régime de l’acquisition des terres par les personnes de nationalité étrangère  au Cameroun

Il circule dans les réseaux sociaux depuis un certain temps une étude sur l’acquisition des terres par des entreprises chinoises sur la période 1987-2016. Il s’agit d’un graphique du China Africa  Research Initiative (CARI). De cette étude, il ressort que le Cameroun est la terre promise de ces entreprises dans la mesure où  plus de 100.000 hectares des terres leur sont concédées.  Cette actualité a défrayé la chronique  tant dans les chaumières que dans les réseaux sociaux, lieu par excellence d’expression des camerounais. Chacun l’interprète à sa manière. Certains  y voient un acte d’expropriation des terres des collectivités coutumières, alors pour d’autres il s’agit d’une politique d’attribution des terres dont l’objectif est de favoriser l’installation des entreprises étrangères (Chinoises) au Cameroun. Au-delà de ces querelles dont les avis sont souvent empreints d’idéologies de  la chapelle politique à laquelle on appartient, il s’agit d’une situation qui interpelle la communauté des juristes qui doit mieux éclairer la lanterne afin d’éviter tout quiproquo et de favoriser l’émergence d’une opinion plus éclairée.

La question centrale est celle de savoir si un étranger peut acquérir la propriété foncière au Cameroun. Si oui à quelle condition ? Cette préoccupation est importante à plusieurs égards. Elle permet de mesurer la fiabilité de la gouvernance foncière du Cameroun ; elle permet de vérifier si les droits fonciers collectifs des communautés sont protégés. En effet, nous sommes dans un contexte marqué par l’accroissement des demandes de terres pour les investissements en zone rurale et on devrait se soucier de la préservation des droits fonciers des communautés villageoises. Le législateur doit prendre la mesure des choses en prévoyant un régime foncier qui  protège les intérêts de ses nationaux et qui sauvegarde l’intégrité territoriale du Cameroun dans la gestion des terres.

Une précision préalable s’impose. Au Cameroun, conformément à l’article 1er de l’Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, l’Etat est gardien de toutes les terres, il peut à ce titre intervenir en vue d’assurer un usage rationnel ou pour tenir compte des impératifs de la défense ou des options économiques de la nation. La gouvernance foncière est donc une haute responsabilité de l’Etat, garant de l’intérêt général. La problématique de l’acquisition des terres au Cameroun porte sur les terres qui relève du domaine national. Il s’agit des terres qui, à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance de 1974, ne sont pas classées dans le domaine public ou privé de l’Etat ou des autres personnes morales de droit public. Sont donc exclues les terres faisant l’objet d’un droit de propriété. Ce domaine national est classé en deux catégories : la première catégorie est constituée des terres occupées ou exploitées alors que la seconde catégorie comprend les terres libres de toute occupation. L’analyse des textes nous renseigne qu’il est difficile pour les étrangers d’acquérir une terre occupée ou exploitée du domaine national (A)  et en ce qui concerne les terres libres de toute occupation du domaine national, leur acquisition est strictement encadrée (B).

  • Les difficultés pour des personnes de nationalité étrangère d’acquérir une terre occupée ou exploitée du domaine national

Les terres occupées ou exploitées du domaine national sont constituées des terrains d’habitation, les terres de culture, de plantation, de pâturage et de parcours dont l’occupation se traduit par une emprise évidente de l’homme sur la terre et une mise en valeur probante. Ce sont donc des terrains occupés et exploités mais qui ne sont pas encore immatriculés. Il est donc interdit aux étrangers d’engager une procédure d’immatriculation directe sur ces terres (1), mais une voie de contournement existe à travers l’acquisition par voie de cession, fusion, morcellement ou mutation (2).

  • L’exclusion des personnes de nationalité étrangère à l’immatriculation directe

L’immatriculation est la procédure de reconnaissance des droits sur les terrains du domaine national mis en valeur avant la date du 5 aout 1974, date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier. C’est une procédure qui aboutit à l’obtention du titre foncier. Elle est directe dans la mesure où elle porte sur un terrain non encore immatriculé. Elle est indirecte lorsqu’elle porte sur des terrains sur lesquels il existe déjà un titre de propriété privée qu’il faut soit transformer en titre foncier  soit délivrer un titre foncier nouveau.

Aux termes de l’article 9 du Décret n°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier modifié et complété par le Décret n°2005/481 du 16 décembre 2005, les personnes habilitées à solliciter l’obtention d’un titre foncier sur le domaine national occupé ou exploité sont les suivantes :

  • Les collectivités coutumières, leurs membres ou toutes autres personnes de nationalité camerounaise à condition que l’occupation ou l’exploitation soit antérieur au 5 août 1974.
  • Les personnes déchues de leurs droits par application des articles 4, 5, 6 de l’Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier. Il s’agissaitt des titulaires des livrets fonciers ou du « Certificates of occupancy » sur les terrains en milieu urbain qui avaient un délai de 6 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance de 1974 pour les transformer en titre foncier à peine de déchéance ; ledit délai était porté à 15 ans pour les terrains en milieu rural. Il S’agissait aussi des titulaires de jugements définitifs constitutifs ou translatifs des droits sur les terrains en milieu urbain qui avaient un délai de 10 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance de 1974 de saisir le service des domaines compétent en vue de leur transformation en titre foncier sous peine de déchéance ; ledit délai était porté à 15 ans pour les terrains en milieu rural.
  • Toutefois, le législateur avait donné la possibilité aux étrangers détenteurs des « Certicates of occupancy » de les transformer en titre foncier.

Ces éventualités d’immatriculation des terrains ne sont plus à l’ordre du jour dans la mesure où les délais avaient déjà été échus.  La seule voie reste donc celle faite par les collectivités coutumières, leurs membres ou toutes autres personnes de nationalité camerounaise. On constate donc que la nationalité camerounaise est un élément important de la procédure. D’ailleurs le candidat à l’immatriculation doit préciser sa nationalité dans  la demande. Par ce moyen, les responsables des services fonciers doivent vérifier la nationalité camerounaise du demandeur. Ainsi, les étrangers ne peuvent demander l’immatriculation directe du terrain exploité ou occupé du domaine national. Toutefois, il existe une voie de contournement qui est strictement encadrée.

  • La voie de contournement : l’acquisition des terres en cas de cession, morcellement, mutation ou fusion

Ces voies de contournement visent à éviter l’exclusion de l’immatriculation des terres occupées et exploitées du domaine nationale par les étrangers.  Selon l’article 10 de la Loi n° 80-21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de l’Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère désirant investir au Cameroun ainsi que les missions diplomatiques et consulaires et les organisations internationales peuvent conclure des baux ou acquérir des propriétés immobilières sauf dans les zones frontalières. Cette acquisition peut se faire par voie de cession à titre gratuit ou à titre onéreux et emporte mutation du titre foncier initiale au nom de l’acquéreur.

Mais le législateur a posé quelques balises à la vente des terres aux étrangers. L’acte doit, à peine de nullité, être revêtu :

  • Du visa du Ministre chargé des domaines en ce qui concerne les particuliers ;
  • Du visa du Ministre des relations extérieures et du Ministre chargé des domaines en ce qui concerne les missions diplomatiques et consulaires et les organisations internationales.

Toutefois, l’acquisition des propriétés immobilières par les missions diplomatiques et consulaires accréditées au Cameroun ne peut être autorisée que sous condition de réciprocité. La superficie totale cessible ne saurait dépasser 10.000 m2 pour chaque mission, sauf dérogation spéciale accordée par le gouvernement.

En cas de revente de ce terrain par la mission diplomatique ou consulaire ou l’organisation internationale, l’État camerounais a le droit de préemption, c'est-à-dire qu’il doit être l’acquéreur privilégié.

L’alinéa 4 de cet article précise que l’acquisition des terres par les personnes de nationalité étrangère n’entraîne pas l’aliénation des ressources du sous-sol.

Les mêmes solutions sont  applicables lorsque la cession porte sur une terre relevant du domaine privé de l’État. Mais l’acquisition des terres libres de toute occupation obéit à tout un autre régime.

  • L’encadrement de l’acquisition des terres libres de toute occupation du domaine national par les personnes de nationalité étrangère

Par terre libre de toute occupation, nous entendons les terres vierges qui ne sont pas immatriculées et qui relèvent du domaine national. Ce sont les terres les plus sollicitées par les étrangers pour la réalisation de leurs projets d’investissement. Elles sont attribuées par voie de concession provisoire. Suivant le cas, celle-ci peut être transformée en bail ou en concession définitive. La loi a strictement encadré l’acquisition de ces terres par les étrangers en les excluant de la concession définitive (1) et ne leur accordant que le bail emphytéotique (2).

  • L’inéligibilité des personnes de nationalité étrangère à la concession définitive

Toute personne physique ou morale de nationalité étrangère désirant mettre en valeur une dépendance du domaine national non occupée ou exploitée pour la réalisation d’un projet doit en faire la demande à l’Etat. Lorsque la demande est satisfaisante, on lui accorde d’abord une concession provisoire. Elle octroyée pour des projets de développement entrant dans le cadre des options économiques, sociales ou culturelles de la nation. Sa durée ne peut excédée 5 ans. Exceptionnellement, elle peut être prorogée sur la demande motivée du concessionnaire. Les concessions de moins de 50 ha sont attribuées par Arrêté du ministre des domaines. Celles de plus de 50 ha sont accordées par décret présidentiel.

À l’expiration de la durée de la concession provisoire, la commission consultative procède à un constat de mise en valeur des lieux et dresse un procès-verbal faisant ressortir le montant des investissements réalisés. Au bout de la concession provisoire, celle-ci peut soit se transformer en une concession définitive, soit se transformer en un bail.

La concession définitive qui nous intéresse ici est un mode d’acquisition de la propriété foncière au Cameroun par voie d’immatriculation indirecte. C’est la raison pour laquelle l’article 10 de l’Ordonnance  n° 76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national exclu implicitement l’attribution de la concession définitive aux personnes de nationalité étrangère. En effet, l’arrêté d’attribution définitive d’une concession domaniale est un acte qui peut être transformé en titre foncier à la demande de l’intéressé. C’est donc pour éviter que les personnes de nationalité étrangère n’accèdent à la propriété foncière par voie de concession que le législateur les exclues de la concession définitive en confinant leurs droits dans un bail emphytéotique.

  • Le confinement des droits des personnes de nationalité étrangère au bail emphytéotique

L’article 10 de l’Ordonnance  n° 76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national précise qu’on ne peut proposer que les baux emphytéotiques pour les étrangers ayant mis en valeur une dépendance du domaine national. Ainsi, à la fin de la concession provisoire, elles ne sont éligibles qu’à ce type de bail. L’emphytéose ou le bail emphytéotique est un bail de très longue durée (de 18 à 99 ans) conférant au preneur (ici l’étranger) un droit réel susceptible d’hypothèque. C’est donc ce type de bail que l’État du Cameroun concède aux entreprises  étrangères qui désirent investir sur les terres libres de toute occupation du domaine national. L’emphytéote (ici l’étranger) a des droits très étendus : à la condition de ne pas diminuer la valeur du terrain, il est libre d’opérer toute opération d’aménagement et de construction, et même des transformations et des modifications de destination. Il peut céder son droit, hypothéquer le terrain, constituer des servitudes.

En contrepartie, il doit payer une redevance, en général faible compte tenu justement de ses charges de gestion, et qui a les caractères d’un loyer.

L’emphytéose prend fin soit :

  • Par expiration du terme ;
  • Par résolution pour inexécution des clauses du bail ;
  • Par perte du terrain (destruction, expropriation pour cause d’utilité publique, etc.).

À l’extinction, l’emphytéose doit restituer à l’État le terrain, avec tous les aménagements et constructions réalisés et ce sans aucune indemnité.

En conclusion, l’attribution des terres camerounaises aux entreprises chinoises n’a donc pas cessé de susciter la controverse. Dans cette note, il était juste question de rendre public ce que le droit prévoit en ce qui concerne l’acquisition des terres par les personnes de nationalité étrangère au Cameroun. Il suffit maintenant de rentrer dans les différents accords de concession et bail emphytéotique pour savoir si le droit a été respecté ou pas.

Nous pouvons comprendre l’indignation des camerounais. Au-delà du fait que ces accords ne sont pas très souvent rendus public, il est quand même curieux de constater que pour un pays comme le Cameroun dont l’espérance de vie des citoyens tourne autour de 50, un bail emphytéotique de 99 ne priverait t-il pas deux générations de l’accès aux terres ?  

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